开年整整两个月的土拍赛场，难寻去年初的火热光景。
即便北京、上海这样的领头羊城市，多宗地块均以托底收场，整个市场显得格外平淡。直到2月25日越秀以236亿拿下广州亿地王，才总算是掀起了一丝波澜。
但艳姐却在这份平淡中，嗅到了不一样的行业气息：沉寂许久的民营房企，正悄然重返土拍舞台，在冷意里埋下了复苏的伏笔。
除了分析过的紫竹半岛地产、全国龙头民企龙湖外，一众土拍榜单上竟出现了6家陌生的民企面孔，他们是：
浙江博策、敏捷集团、汇龙集团、元垄地产、黑龙江明邦置业、金华民诚置业。
好几家甚至连地产同行都鲜有耳闻，更让艳姐意外的是，这其中有两家都扎根哈尔滨——这座向来少被关注房地产发展的东北省会城市。
这批民企的低调入场，给市场带来了一些暖意，在央国企主导的格局中走出“谨慎聚焦、本土深耕”路径。
这些名不见经传的民企，究竟有着怎样的拿地逻辑和产品打法？
今天艳姐就和大家分享一下，也欢迎大家在文末留言，发表您的看法和观点。
01
这届民企太会拿地
哈尔滨高溢价、浙江精准卡位
精准捡漏最有代表性的，就是哈尔滨。
1月19日，哈尔滨首场土拍炸场。本地龙头汇龙集团，一举拿下香坊区 2 宗热门地块，溢价率高达60.61%、56.29%，总耗资超7亿元。这不只是运气好，更是真金白银的实力。
两宗地合计溢价超2.62亿元，这样的高溢价，在哈尔滨2020年以来都极为罕见。去年地王最高溢价率19.49%，得主依然是汇龙地产。
随后，黑龙江明邦置业以5亿元拿下铁路街地块。而去年上半年单价最高的地块，同样被它收入囊中。
不过明邦目前在开发经验上仍显薄弱，只卖了君贵东方瑞景这一个盘。
君贵东方瑞景
目光转向长三角，开年土拍也亮点颇多。
杭州开年首场土拍，直接上演了一出黑马突围。
浙江博策硬刚绿城、滨江等巨头，鏖战近1小时、30轮竞价，成功摘得拱墅区东新低密宅地，溢价率高达19.8%，一战出圈。
绍兴实力民企元垄地产也在补仓，底价拿下柯桥中心宅地，容积率仅约1.0。
地块周边配套成熟、居住氛围浓厚，东北侧在售排屋均价约3万元/㎡，未来利润空间清晰可见。
金华民诚置业以4.9亿元拿下金义新区低密宅地，容积率也只有1.01-1.08，安全边际极高。
当然，民企拿地也不全是主动进攻，广州就出现了一个典型的“被动补仓” 样本。
作为如今广州所剩无几的老牌民营房企，敏捷集团2月的拿地行为，更偏向保团队、保运营、保基本盘的无奈选择。
它新拿的地紧邻自身总部与旧改联动区域，用最低成本守住大本营，属于“不得不拿”。
在艳姐看来，这几家民企拿地策略，都属于目标明确的占位，要么重仓主城区核心地块，要么选择近郊稀缺低密，以合理溢价获取利润，契合改善回流，同时规避了远郊库存风险。
特别是浙江的三家民企，集中在经济强县与地级市核心。
因为浙江县域经济发达、购买力扎实、核心地块稀缺，只要产品力在线、定位精准，去化基本有保障。
深耕本省、守住主场、做透改善，都成了浙江本土民企最稳妥、可持续的发展路径。
再看哈尔滨民企，不盲目追求扩张，用更在地、更精细的产品，给市场带来差异化。
02
产品力打底，模式做护城河
艳姐一直强调：这一轮能活下来、还能卖得好的民企，靠的从来不是运气，而是过硬的产品力。
哈尔滨的汇龙集团就是最典型的样本——在别人还在拼价格、拼渠道的时候，它早已把寒地产品力做到了极致。
2023年，汇龙推出壹號首府，单盘销售额强势杀入东三省前三甲，成为当地高端住宅正式迭代升级的转折点。
壹號首府整体风格对标香港瑰丽酒店，打造新都会奢华感。特别是迎宾大堂前场设置挑高12米内庭，尺度恢弘、仪式感拉满。
壹號首府
真正拉开差距的，是汇龙紧接着推出的壹号院系。不光是产品线的更新，更是针对东北极端气候的系统性革命：
第一，直击东北居住痛点，14项寒地工艺升级，解决冻胀、渗漏、返潮、反味等难题；
第二，首创四季庭院，突破气候限制，让业主能在温暖的公共空间里休闲活动；
第三，度假酒店式园林在寒冬里不塌陷、不变形、不失质感。
宸樾壹号院
凭借这套别人抄不走、学不会的产品力，汇龙让“寒地好房”从口号变成真实居住体验，产品开盘即封神：
和颂壹号院首开当日去化超8成，成交额破8亿；宸樾壹号院去化率高达90%，全年成交超过14亿。
艳姐说句实在话，在哈尔滨这样的气候和市场里，汇龙集团能做到开盘即热销、多盘连炸，就因为产品力打透了客户。
再看“绍兴一哥”元垄地产。
2016年是它关键转折点，产品正式跨越式升级，至今已整整迭代10 年，产品体系、营造标准、审美体系全线对标一线房企。
绍兴本就是建材之乡，本地人几乎都是“半个建筑专家”，购房经验足、眼光极挑，想在绍兴征服业主，难度可想而知。
最新加推的元垄望品，直接登顶豪宅天花板。
楼王310㎡大平层，备案价高达42442元/㎡，总价超1310万，还是毛坯价，地段与产品力的认可度，一目了然。
为了做出真正能穿越周期的顶豪，元垄望品花重金请来一线顶豪御用天团：
建筑设计由上海天华执笔，代表作为上海静安府、古北壹号；景观由贝尔高林操刀，打造过北京壹号院、杭州武林壹号；室内空间更是集结美国BLD、MDO木君、英国HWCD等国际团队，一口气推出爱马仕、宝格丽、现代港式等7种高定装修风格，覆盖所有高净值人群的审美偏好。
从超流体立面到大师天团，从顶豪尺度到服务细节，元垄望品不止是造一个项目，更是在为绍兴树立顶豪新标准。
敏捷集团去年重磅落子广州万博 CBD，倾力打造高端豪宅新作敏捷・万博金湖壹号，以顶豪产品力兑现城市价值。
为什么这几家民营房企，还敢逆势拿地、主动扩张？
扒透它们的底层逻辑，艳姐发现核心竞争力其实就三点：
第一，不只做开发，而是打通上下游，走全产业链路线。
本土房企早就跳出了 “盖房卖房走人” 的传统模式，天然比外来者更懂城市、更懂客户，拥有明显的先发优势，正在把生意做重、做深、做长。
浙江博策定位房地产全产业链服务商，业务覆盖开发、金融、资产收购、家装家居等多元板块，构建起一体化发展新格局。
汇龙集团同步打通物业管理、会所运营、社区服务，形成 “开发+服务+运营” 的全链条闭环，交付只是开始，服务贯穿业主全周期。
元垄地产也在2017年斥巨资自建物业，以元垄城为起点，宣布从“造房子” 转向“造生活”。
其次，在开发模式上，部分民企选择了更稳健的「共建」合作模式。
不再单打独斗、独自扛风险，而是主动与实力房企、专业代建平台联手开发。用合作分散风险，用专业拉高产品力，用品牌降低信任成本，这也成了它们的重要底气。
其中最典型的就是浙江博策。
它和知名民企邦泰置业很像，都是房地产销售代理起家，并依靠合作开发模式，紧抱绿城大腿，借助头部房企的品牌力与产品力为自己赋能，先后打造了绿城柳岸荷风、绿城桃语春福里、绿城春境东来院等红盘。
最新推出的绿城・观紫金宸庐，作为绿城庐系云谷首发作品，产品力全方位封神：私梯入户、四房朝南、走入式衣帽间、中西双厨、三面全景落地玻璃、270°环绕式采光……
出道即巅峰：首开45套秒罄，二批次36套加推即日光，短短20多天实现连炸。
艳姐也在好奇，博策新地块会不会继续牵手绿城？延续拿地+品牌+产品的黄金组合，再为市场献上现象级红盘。
而平阳县汇振房地产开发有限公司，在温州平阳打造了水头江南壹号院，并负责近2300套安置房建设，口碑与能力得到当地认可。
所谓 “背靠大树好乘凉”，汇振地产不仅拥有成熟的代建经验，更有实力雄厚的母公司强力支撑。
母公司浙江汇振是专业背景深厚的多元化投资平台，2月拿下杭州上城区商业地块，规划打造智能化产业总部集群，从区域深耕到省会布局，实力稳步进阶。
第三，低杠杆才是穿越周期的真正底气。
过去靠高杠杆扩张的房企陷入困境，土拍竞争变少、地价更友好，反而给低杠杆、稳现金流的民企腾出巨大机会。
汇龙集团坚持低杠杆甚至零杠杆，无银行贷款、无民间负债，对合作方从不拖欠、不违约。
敏捷集团的负债率也很低，手握充足现金流，内部铁律就是：安全第一、稳健为王。
艳姐认为，这些民企能在行业调整期持续扩张，本质是经营思维的升级：从过去 “三高” 模式，转向低负债、重产品、强服务、善合作的长期主义。
03
一支能打胜仗的超级操盘团队
逆势拿地、稳健扩张的底气，除了模式与杠杆，更藏在团队与资源里。不少民企背后是含金量极高的操盘天团。
汇龙集团董事长单勇坚信市场不缺需求，缺的是好产品。
客户对美好生活的向往无止境，产品升级就无止境。汇龙集团坚持向酒店化、公建化、智能化升级，形成了鲜明且成熟的产品打法。
汇龙集团董事长单勇
敢于做别人不敢做的稀缺配置：哈尔滨少见的四季庭院、室外泳池、超大楼间距，坚持高成本投入做品质。
每个项目都有独特标签：度假园林、3000米生活公园、下沉式广场、港式酒店风格，不复制有特色。
浙江博策董事长林良聪，同时担任多地商会副会长，身兼数职、资源深厚，在行业内人脉广、根基深、口碑扎实。
浙江博策董事长林良聪
公司长期为房企提供专业服务，合作阵容堪称豪华：绿城集团、开元集团、宝龙地产、旭辉、宝嘉地产等。
如今博策已布局42家分公司，是浙江省拓客团队规模最庞大的企业之一，业务覆盖杭州、金华、温州、丽水、衢州、台州等核心区域。
更难得的是，公司对员工极为慷慨，激励机制拉满。
在2019年的十二周年庆典上，公司现场发放现金年终奖500万，单人最高拿到37万，一支被尊重、被激励的队伍，战斗力自然强悍。
元垄地产核心竞争力同样来自极致在地化+顶级人才团队。
元垄始终坚持在地化设计，力求把房子做到绍兴人的心坎里。
集团董事长任水祥曾直言，元垄所有产品都做了大量贴合绍兴人居习惯的细节设计。比如排屋全部做南入户，就是为了适配本地人的生活方式与居住偏好。
元垄地产集团董事长任水祥
总经理姜群峰则表示，正是这份对产品的执着，让元垄成功吸引到地产圈顶级精英团队——大批原杭州万科骨干加盟，从设计、工程、营销到物业，整套班底深度参与操盘。
元垄地产总经理姜群峰
那些在上市公司受限于成本管控、标准化流程而无法落地的理想，在元垄得以放开手脚、全力施展。
如今集团已汇聚200余名中高级专业技术人才，这支既有一线视野、又深扎本土的精锐队伍，成了元垄持续打造顶豪、领跑绍兴的最强底气。
另一方面，敏捷集团执行总裁陈水茂强调，集团作为作为深耕广州的本土标杆民企，始终深度绑定城市发展脉络。
敏捷集团执行总裁陈水茂
凭借对广州板块的深刻理解与精准研判，敏捷集团每一步布局都沉稳老练，诠释了本土民企的战略定力与主场判断力。
结语
“在别人贪婪时我恐惧，在别人恐惧时我贪婪。”
行业仍在筑底，前路不易，民营房企重回土拍的态势，艳姐看下来还是蛮有感触的。
他们的每一次谨慎出手，都在为行业的新发展，写下最真实、最有力的注脚。
主编：张艳
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